FI: FÅR ÖVERVÄGA AGERA OM SKULDSÄTTNING TAR NY FART - BRACONIER

Telegram från Direkt / Omni Ekonomi
13 febr. 2020, 15.17

STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Finansinspektionen (FI) har i grund och botten ansett att det varit sunt och bra att bostadspriserna hållit sig relativt stabila sedan sättningen under 2017. På senare tid har dock indikationer skönjts om en gradvis acceleration på den svenska bostadsmarknaden.

Det säger FI:s chefsekonom Henrik Braconier till Nyhetsbyrån Direkt.

"Om det här är en trend som tar fart på riktigt med kraftigt ökade bostadspriser, en skuldsättning som tar fart igen där alltfler bolånetagare tar på sig stora skulder. Då får vi överväga om vi ska agera", säger han.

Henrik Braconier påpekar samtidigt att "vi inte alls är i ett sådant läge ännu", även om läget på marknaden verkar ha växlat upp lite efter ett par år med relativt lugn utveckling.

Finansinspektionen har infört amorteringskrav i två vändor, 2016 samt 2018. Dessa krav bedöms ha haft effekt.

"De nya bolånetagarna tar mindre lån och köper lite billigare bostäder. De amorterar mer och därmed blir de mer motståndskraftiga mot ett eventuellt prisfall", säger han.

FI bedömer att amorteringskraven tillsammans med bolånetaket har dämpat prisnivån med omkring 5 till 6 procent, allt annat lika, jämfört med trend. Kraven anses däremot inte ha utlöst sättningen på bostadsmarknaden under 2017. Denna var en följd av att "det kom ut väldigt mycket dyr nyproduktion i framför allt storstäder". Detta skapade ett stort utbud som pressade ned priserna.

"Det överskottsutbud som dämpade priserna har succesivt ätits upp medan byggandet minskat en del, framför allt i Stockholm", säger FI-chefsekonomen angående de indikationer för en accelerering som skönjts på bostadsmarknaden på sistone.

Han lägger till att boprisindikatorer samtidigt pekar mot att fler hushåll räknar med stigande bostadspriser och att den samlade statistikbilden, även inkluderat prisstatistik, indikerar ett förstärkt tryck på bostadsmarknaden. Inte minst är detta en bild som gäller för Stockholmsmarknaden.

De svenska bostadspriserna sjönk nära 10 procent under hösten 2017. Helåret 2018 steg priserna 2 procent för att sedan växla upp till knappa 5 procent under 2019, enligt Valueguards HOX-index. Detta index för januari väntar i nästa vecka.

FI har kontinuerligt märkt av en stabil och hög omsättning på bostadsmarknaden, även i samband med sättningen 2017. Själva omsättningen och hur många som tar bolån är något som myndigheten löpande följer. Den enskilt viktigaste punkten för FI angående bevakningen av bostadsmarknaden är myndighetens egen bolåneundersökning. Denna är en sammanställning som genomförs en gång om året med nästa publicering om en dryg månad. Undersökningen bygger på data från banker avseende nya bolån. FI kan med detta notera hur stora lån nya bolånetagare tar och hur mycket som dessa amorterar, säger FI-chefekonomen.

Eftersom detta är en årlig rapport följer FI samtidigt månatliga utfall avseende hushållsskuldsättning och bostadsprisutveckling. Hushållens skuldsättning fortsätter växa men har växt i en långsammare takt, vilket FI sett som viktigt.

"Hushållens höga skuldsättning är det problem som vi försökt att lösa, men vi följer samtidigt bostadsprisutvecklingen", lägger Henrik Braconier till.

Hushållsutlåningstillväxten var mellan 7-8 procent under 2016-2017, mot den senaste tidens cirka 5 procent.

Henrik Braconier påpekar att FI inte försöker att styra bostadsprisutvecklingen. Men han lägger till att snabba prisökningar indikerar en ökad risk att priser framöver kommer falla tillbaka. En kraftig prisstegring är även en indikation på en på nytt ökande skuldsättning och att fler "tar på sig väldigt stora skulder".

"Så man kan se det som en kanariefågel i gruvan", säger Henrik Braconier angående bostadsprisutvecklingen.

Finansinspektionen införde sitt bolånetak under 2010, med riktlinje om max 85 procents belåning. Under 2016 trädde det första amorteringskravet i kraft. Bolånetagare med en belåningsgrad på över 70 procent ska enligt detta krav årligen amortera minst 2 procent av bolånet. Låntagare med 50-70 procents belåningsgrad ska amortera åtminstone 1 procent.

Under 2018 kompletterades detta med ett skuldkvotstak där hushåll som lånar mer än 4,5 gånger bruttoinkomsten ska amortera 1 procent av lånet, vid sidan om tidigare krav. I och med de relativt höga bostadspriserna i storstadsregionerna påverkas främst hushåll i Stockholm och Göteborg av detta tak.

SEB:s boprisindikator, som visar skillnaden mellan andelen svenska hushåll som tror på stigande priser och andelen som tror på fallande priser, låg på minus runt årsskiftet 2017/2018. Boprisindikatorn låg runt noll vid ingången av 2019 för att under det senaste året ha stigit till 45 (för februari). En liknande enkät som Sifo nyligen genomfört för Bjurfors visar på samma tendens för Sveriges tre storstadsregioner. Enligt denna ökar förväntningarna mest i Stockholm.

För att stävja prisutvecklingen i Oslo-regionen har det norska Finanstilsynet infört särskilda krav för den marknaden. Man bör dock inte räkna med regionala regleringar i Sverige.

"Eventuellt agerande sker utifrån en samlad nationell bild även om vi tittar på utvecklingen regionalt eftersom det är viktigt för förståelsen", säger Henrik Braconier.

Angående vad FI kan göra säger han att myndighetens mandat från regeringen är "ganska brett". Eventuella åtgärder som primärt riktas mot hushållens skuldsättning kräver dock godkännande från regeringen, påminner han.

"Men jag vill inte spekulera i vilken åtgärd som eventuellt skulle bli nästa om utvecklingen kraftigt skulle gå åt fel håll", säger han med påpekande att FI i sådant fall skulle ha olika alternativ beroende på vilka risker som växer.

FI har sedan tidigare ett riskviktsgolv för svenska bolån. Myndigheten kan antingen justera dessa kapitalkrav eller förändra riktlinjerna för vilka krav som banken ska ställa gentemot nya bolånetagare.

I vissa länder finns det specifika lättnader för förstagångsköpare av bostäder. FI ser det dock inte som önskvärt med särregler för specifika grupper, säger chefsekonomen.

"Vi vill inte heller att förstagångsköpare tar orealistiskt stora risker i det fall priser väl skulle falla", fortsätter Henrik Braconier.

FI kan också lätta på sina krav. Bolåneregleringarna ska samtidigt inte ses som något konjunkturinstrument.

"Det är inte som så att vi kommer att ändra på amorteringskraven i det fall priserna skulle falla lite till följd av en lågkonjunktur. Om vi däremot skulle drabbas av en kraftig finanskris skulle vi kunna titta på kraven eftersom det är något som kraftigt kan förändra spelplanen", säger han.